Rénovation énergétique en copropriété : le guide complet 2026

Aujourd’hui, la rénovation énergétique des copropriétés n’est plus une option. Le durcissement progressif de la loi Climat et Résilience, les interdictions de location des passoires thermiques, la pression des DPE collectifs obligatoires et la hausse continue des prix de l’électricité et du gaz ont fait basculer le secteur dans une nouvelle ère.

Pour rappel, en France, près d’un tiers des logements se situe en copropriété, principalement dans des immeubles construits entre les années 1950 et 1980, avant donc l’apparition de toute réglementation thermique. Résultat : des immeubles vieillissants souffrant de ponts thermiques, d’une isolation quasi inexistante et de systèmes de chauffage souvent obsolètes. Autant de leviers qui les rendent souvent (très) énergivores, ce qui fait exploser le montant des factures énergétiques de leurs copropriétaires.

Ajoutez à cela le durcissement de la loi Climat et Résilience (qui interdit donc progressivement la location des logements les plus énergivores) et vous comprendrez aisément pourquoi sans rénovation énergétique, de plus en plus de copropriétés risque de voir une partie de leurs biens dévalorisés et, à (court) terme, devenir invendable et/ou inlouable.

Autrement dit, pour les copropriétaires, l’enjeu n’est plus seulement écologique : il est économique, réglementaire… Et patrimonial, la valeur d’un bien dépendant désormais directement de sa performance énergétique.

Le rôle décisif du DPE collectif et du DTG

Depuis 2024, les copropriétés de plus de 200 lots doivent disposer d’un DPE collectif, une obligation également valable depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots. Depuis le 1er janvier 2026, les immeubles de moins de 50 lots n’échappent plus à cette règle.

En parallèle, on trouve le Diagnostic Technique Global (DTG), un document qui analyse l’état général du bâtiment, sa solidité, ses équipements communs, mais aussi la capacité financière du syndic à engager des travaux. L’obligation de réaliser un diagnostic technique global ne concerne que quelques situations bien définies. Ainsi, il devient incontournable lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une procédure pour insalubrité ou lorsque la copropriété engage l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux (PPPT) sans disposer d’un diagnostic récent. Il est également exigé lors de la création d’une copropriété dans un bâtiment âgé de plus de dix ans, notamment en cas de division d’un immeuble existant.

En dehors de ces scénarios, le recours au DTG n’est pas imposé par la loi. Pour autant, dans la pratique, de nombreux syndics encouragent vivement les copropriétaires à s’y intéresser. Avec le durcissement progressif des normes liées à la performance énergétique et la généralisation du PPPT, disposer d’une analyse globale et structurée de l’état du bâtiment devient un outil précieux : il permet d’anticiper les travaux, de limiter les mauvaises surprises financières et d’offrir une vision claire de la santé technique de l’immeuble.

Les AG, théâtre des tensions et des arbitrages

Décider collectivement est la grande difficulté de la rénovation énergétique dans un immeuble collectif. En effet, une copropriété, c’est un microcosme : propriétaires bailleurs, propriétaires occupants, retraités, jeunes actifs, ménages modestes. Chacun arrive avec ses contraintes financières, ses priorités, ses inquiétudes. Sans compter les règles de majorité parfois complexes : isolation extérieure votée à la majorité absolue, changement de chaudière collective à la double majorité… La moindre divergence peut bloquer un projet durant des années.

Rénovation énergétique des copropriétés : les travaux prioritaires 

Si chaque immeuble a ses spécificités, trois leviers dominent toutes les rénovations globales.

1. L’isolation thermique

C’est le chantier le plus visible et souvent le plus coûteux. Trois zones sont ciblées :

• Les façades : si l’isolation thermique par l’extérieur (ITE) est la solution la plus efficace, c’est aussi la plus chère ;

• Les toitures : leur isolation est un gisement majeur d’économies, particulièrement dans les immeubles anciens ;

• Les planchers bas : indispensable dans les bâtiments sur sous-sol non chauffé.

2. La ventilation

Souvent négligée, la ventilation joue pourtant un rôle essentiel. Sans elle, les logements rénovés s’humidifient, moisissent… Et perdent une partie des gains énergétiques. L’installation d’une ventilation double flux ou hygroréglable, qui en plus d’assurer un renouvellement de l’air en continu, peut chauffer votre logement et réguler le débit d’air en fonction du taux d’humidité constaté à un moment T, est la meilleure des options.

3. Les systèmes de chauffage et d’eau chaude

Chaudières collectives à bout de souffle, réseaux inefficaces, radiateurs non équilibrés… Les marges de progression en termes de performances énergétiques (et donc d’économies non négligeables sur les factures d’énergie des copropriétaires) sont énormes.

Les travaux possibles : le passage aux pompes à chaleur collectives, aux chaudières gaz à condensation ou encore la déconnexion de réseaux de chaleur carbonés.

Le financement : un puzzle encore difficile à assembler

La rénovation énergétique d’un immeuble en copropriété est un investissement lourd : de 15 000 à 40 000 € par appartement. Voire bien plus…Mais la hausse du coût de l’énergie, les interdictions de louer les biens affichant un DPE classé F ou G, les économies futures et la valorisation patrimoniale modifient progressivement la perception du retour sur investissement.

Surtout, pour alléger la facture, plusieurs dispositifs existent, à commencer par MaPrimeRénov’ Copropriétés. Jusqu’au 31 décembre 2023, le taux d’aide était fixé à 25 % du montant hors taxes des travaux.

Depuis 2025, le dispositif a été renforcé et distingue désormais plusieurs niveaux de soutien :

• 30 % du coût HT des travaux lorsque le projet permet d’améliorer la performance énergétique d’au moins 35 % ;

• 45 % du montant HT pour les rénovations les plus ambitieuses, celles qui atteignent au moins 50 % de gain énergétique.

Une majoration de 10 % peut s’ajouter si les travaux permettent à l’immeuble de sortir du statut de passoire thermique (classe F ou G au DPE) pour atteindre la classe D.

Les copropriétés dites « fragilisées », c’est-à-dire présentant un taux d’impayés supérieur ou égal à 8 % du budget prévisionnel voté deux ans plus tôt, peuvent également prétendre à un bonus de 20 %, sous réserve que l’Anah valide l’obtention des certificats d’économies d’énergie (CEE).

Un copropriétaire peut par ailleurs cumuler MaPrimeRénov’ Copropriété avec MaPrimeRénov’ individuelle afin de financer des travaux réalisés dans son propre logement, en parallèle de ceux programmés pour les parties communes.

Les ménages appartenant aux catégories modestes et très modestes peuvent bénéficier, à titre personnel, d’une aide additionnelle de 1 500 € ou 3 000 € (en 2025).

Enfin, le montant maximal des travaux retenus pour le calcul de MaPrimeRénov’ Copropriété est plafonné à 25 000 € par logement, bonus « sortie de passoire » et primes complémentaires compris.

Pour une présentation détaillée du dispositif, des règles d’éligibilité et des démarches à suivre, vous pouvez consulter notre article dédié : « Tout savoir sur MaPrimeRénov’ Copropriété ».

Les autres aides disponibles

1. Les CEE

Créés pour soutenir les politiques d’efficacité énergétique, les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) imposent aux fournisseurs d’énergie – qu’il s’agisse d’électricité, de gaz ou de fioul – de participer activement à la réduction de la consommation énergétique de leurs clients. Pour remplir leurs obligations, ils peuvent leur accorder des aides financières afin de les encourager à engager des travaux améliorant la performance énergétique de leur logement ou, le cas échéant, des parties communes de leurs copropriétés. Ces aides varient selon les fournisseurs : primes directes, remises, bons d’achat ou encore offres promotionnelles.

Les travaux éligibles aux CEE doivent permettre de réduire durablement les consommations d’énergie. En copropriété, cela peut concerner :

• L’isolation des combles, murs, planchers ou parois extérieures ;

• Le remplacement ou l’installation d’un équipement de chauffage ou de production d’eau chaude moins énergivore (remplacer une chaudière fioul par un système biomasse par exemple) ;

• La mise en place d’une ventilation performante.

Pour solliciter ces aides, deux démarches sont possibles : contacter directement un fournisseur soumis aux obligations CEE, ou passer par un mandataire spécialisé chargé de regrouper et de valoriser les certificats.

2. Le coup de pouce « rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif »

Ce dispositif, spécialement imaginé pour les copropriétés, vise à soutenir financièrement la réalisation d’un bouquet de travaux permettant d’atteindre une performance énergétique élevée à l’échelle de l’immeuble.

Avant toute décision, la copropriété doit impérativement disposer d’un DPE collectif ainsi que d’un audit énergétique ou d’un plan pluriannuel de travaux permettant d’identifier les interventions à mener.

La prime est proposée par les fournisseurs d’énergie signataires de la charte « Coup de pouce rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif ». Le syndic doit donc contacter ces acteurs et comparer attentivement leurs offres pour retenir la plus avantageuse.

Pour être éligible, la copropriété doit répondre à plusieurs critères :

• Comporter au moins 75 % de lots à usage d’habitation principale ;

• Être immatriculée au registre national des copropriétés ;

• Confier les travaux à des professionnels certifiés RGE.

Pour rappel, la qualification RGE — délivrée par des organismes indépendants pour une durée de quatre ans — atteste que l’entreprise respecte des exigences strictes en matière de qualité et d’efficacité énergétique. Ce label est accordé après l’analyse approfondie de chantiers réalisés et constitue un gage de sérieux pour les copropriétaires. Pour identifier des artisans certifiés près de chez vous, vous pouvez consulter notre annuaire des professionnels RGE.

Enfin, sachez que le coup de pouce « rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif » peut se cumuler avec MaPrimeRénov’ Copropriété, l’éco-PTZ ainsi qu’avec diverses aides proposées par certaines régions.

3. La TVA à 5,5 %

En complément des aides financières comme MaPrimeRénov’ ou les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), l’État propose également des taux de TVA réduits pour encourager les travaux de rénovation.

Deux taux existent : 10 % pour certains travaux d’amélioration ou d’aménagement, et 5,5 % (isolation, installation d’équipements performants, systèmes utilisant des énergies renouvelables, etc.).

Pour profiter de la TVA à taux réduit, le bâtiment doit avoir plus de deux ans.
L’avantage fiscal est appliqué directement par l’entreprise chargée de fournir les matériaux et d’en assurer la pose : aucune démarche supplémentaire n’est à effectuer par le syndicat de copropriété ou les particuliers.

Aides locales : que peuvent obtenir les copropriétés ?

Lorsqu’un immeuble présente une mauvaise performance énergétique et qu’il envisage un programme de rénovation, il peut, en plus des dispositifs nationaux, solliciter des soutiens financiers de la part des collectivités locales (commune, département, région).

Pour y prétendre, la copropriété doit être intégrée à une démarche territoriale encadrée, telle qu’une Opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH), une Opération programmée d’amélioration thermique des bâtiments (OPATB) ou tout autre dispositif lancé spécifiquement par une collectivité pour encourager la rénovation énergétique.

Quid de l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) en copropriété ?

L’éco-prêt à taux zéro permet aux copropriétés de financer des travaux visant à réduire leur consommation d’énergie, sans payer d’intérêts — ceux-ci étant pris en charge par l’État. Il peut servir à financer des interventions sur les parties communes, sur les équipements collectifs ou encore des travaux d’intérêt collectif réalisés dans les parties privatives.

Toutes les copropriétés dont l’immeuble a plus de deux ans peuvent y prétendre, dès lors qu’elles souhaitent entreprendre des travaux énergétiques sur les parties communes ou dans les logements. Notez qu’un éco-PTZ copropriété peut concerner un seul bâtiment ou l’ensemble des bâtiments d’un même ensemble immobilier.

En parallèle, chaque propriétaire peut demander un éco-PTZ individuel pour financer des travaux complémentaires dans son lot.

Les travaux financés via l’éco-PTZ doivent permettre d’atteindre un niveau minimal de performance défini à partir d’une étude thermique préalable.

Ils doivent notamment conduire à :

• Une consommation annuelle d’énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an pour les usages chauffage, refroidissement et eau chaude sanitaire ;

• Un gain énergétique d’au moins 35 % sur ces mêmes usages par rapport à la consommation conventionnelle initiale.

Pour être éligible, le syndicat des copropriétaires doit remplir l’une des conditions suivantes :

• Réaliser au moins une action visant à améliorer la performance énergétique de l’immeuble ;

• Atteindre un niveau global de performance énergétique minimal (condition applicable uniquement aux bâtiments construits après le 1er janvier 1948) ;

• Réhabiliter un dispositif d’assainissement individuel par un système ne nécessitant aucune consommation d’énergie.

Enfin, sachez que le montant de l’éco-PTZ pour une copropriété dépend du programme de travaux retenu. L’aide peut atteindre jusqu’à 50 000 € par logement, avec une durée maximale de remboursement fixée à 20 ans.

Pour être recevables, les travaux doivent impérativement être réalisés par des professionnels RGE (Reconnu garant de l’environnement).