Depuis le 1er janvier 2025, un bouleversement profond s’est opéré dans le domaine de l’immobilier et du logement en France. Les passoires thermiques – c’est-à-dire les habitations classées G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) – sont désormais interdites à la location. Cette mesure, portée par le ministère de la Transition écologique et inscrite dans la loi Climat et Résilience, marque un tournant inédit dans la politique du logement. Elle vise à réduire la consommation énergétique du parc résidentiel français, à limiter les déperditions de chaleur, à contenir la hausse des factures d’énergie et, in fine, à accélérer la rénovation des logements les plus énergivores, aussi bien à Paris que dans les territoires ruraux. Mais qu’est-ce qu’une passoire thermique exactement ? Pourquoi cette interdiction ? Qui est concerné, notamment dans les copropriétés ? Et quelles aides financières existent pour engager des travaux dans une résidence principale ? On vous dit tout.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
On parle de passoire thermique – ou de passoire énergétique – pour désigner un logement (appartement ou maison) doté d’une mauvaise isolation parce que mal conçu et/ou équipé d’un système de chauffage inadapté. Murs anciens, toiture mal isolée, vitres simple vitrage, absence d’isolation thermique extérieure, absence de ventilation efficace… Autant de défauts qui concourent à un fort besoin en énergie pour le chauffage l’hiver (ou pour la climatisation l’été), et qui rendent impossible le maintien d’un confort thermique correct.
Selon les normes en vigueur, un logement est considéré comme une passoire thermique dès lors qu’il obtient DPE avec une étiquette énergie dégradée, c’est-à-dire notée F ou G. Concrètement, un logement classé F consomme entre 331 et 420 kWh/m²/an, tandis qu’un logement classé G dépasse les 420 kWh/m²/an. Ces consommations, très élevées, se traduisent par des factures d’énergie importantes, un confort dégradé pour les occupants et un impact environnemental élevé, du fait de la surconsommation énergétique. Le DPE permet précisément d’évaluer ces performances, et guide les politiques publiques pour cibler les logements les plus énergivores.
En France, la proportion des logements considérés comme passoires thermiques est loin d’être négligeable : selon les données de l’observatoire national de la rénovation énergétique, au 1ᵉʳ janvier 2025, on dénombrait environ 30,9 millions de résidences principales, parmi lesquelles 3,9 millions étaient classées F (7,9 %) et 1,5 million (4,8 %) classées G. Ces passoires thermiques sont particulièrement présentes dans les centres urbains anciens, notamment à Paris, mais aussi dans de nombreuses copropriétés construites avant les premières réglementations thermiques.
Pourquoi le gouvernement a décidé l’interdiction des passoires énergétiques ?
D’un côté, ces logements consomment une énergie excessive, souvent pour un confort thermique très relatif. Ils sont fréquemment occupés par des ménages aux revenus modestes, exposés à la précarité énergétique, c’est-à-dire des foyers qui doivent choisir entre chauffer ou se priver de chaleur, voire encore réduire la température chez eux pour limiter les factures d’énergie. Ces situations sont non seulement pénalisantes financièrement, mais peuvent aussi affecter la santé (froid, humidité, mauvais isolement).
De l’autre côté, le vieillissement des passoires thermiques constitue un obstacle majeur aux objectifs nationaux de réduction des gaz à effet de serre et de lutte contre le changement climatique. Pourquoi ? Parce que le secteur du bâtiment représente une part importante de la consommation énergétique et des émissions de CO₂ du pays.
Face à cette situation, sociale et environnementale, le gouvernement a donc choisi d’agir en durcissant progressivement les règles pour inciter le bailleur à rénover son bien, ou à le retirer du marché locatif.
Calendrier de l’interdiction de location des passoires thermiques : des nouvelles règles pour les propriétaires
La mise en place de l’interdiction de location des passoires thermiques s’est faite de manière progressive, selon un calendrier bien établi.
Ainsi, en août 2022, le gel des loyers pour les logements classés F ou G (si aucun projet de rénovation n’avait été entrepris à cette date) a été mis en place. L’année suivante, l’interdiction de louer les logements classés G dont la consommation dépassait les 450 kWh/m²/an (des biens appelés « G+ ») a été entérinée. Depuis le 1er janvier 2025, l’interdiction de location pour tous les logements classés G, quelle que soit la consommation, a été mise en place, y compris en copropriétés. En 2028, les logements classés F seront eux aussi interdits à la location. Enfin, en 2034, les logements classés E seront également concernés.
DPE et audit énergétique : les clés pour identifier un logement concerné
Pour savoir si un bien est concerné, le DPE reste le point de départ incontournable. Ce diagnostic, obligatoire pour toute mise en location ou vente, révèle une information capitale, à savoir l'étiquette énergétique (de A à G) selon plusieurs critères : isolation, chauffage, eau chaude, surface, etc. Mais pour les logements anciens, souvent classés F ou G, un simple DPE ne suffit pas toujours : un audit énergétique, plus approfondi, peut être requis, notamment en cas de vente, ou si le propriétaire souhaite engager des travaux de rénovation ambitieux. Cet audit permet d’identifier avec précision les points faibles du bien, et de proposer un plan de travaux clair pour améliorer l’étiquette énergétique, idéalement jusqu’au niveau C ou mieux. Ainsi, DPE et audit énergétique sont devenus des outils centraux de la politique de rénovation — et de la mise en œuvre de l’interdiction de location des passoires thermiques.
Quels travaux pour rendre un logement louable ?
Sortir du statut de passoire thermique nécessite souvent des travaux de rénovation énergétique assez lourds. Voici les principales interventions recommandées :
Isolation thermique : toiture, murs, planchers — c’est souvent la priorité, car ce sont les zones par lesquelles s’échappe le plus de chaleur ;
Amélioration de la ventilation et suppression des sources d’humidité pour améliorer le confort et la qualité de l’air intérieur ;
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double (voire triple) vitrage ;
Modernisation du système de chauffage : installation d’une chaudière performante, d’une pompe à chaleur, ou d’un système plus efficient — afin de réduire la consommation.
Ces travaux, s’ils sont correctement pensés, permettent non seulement de passer le DPE dans une classe acceptable, mais aussi d’offrir un confort réel aux occupants, avec des factures d’énergie réduites et un intérieur plus agréable. Autrement dit, la rénovation peut transformer un logement pénalisant en un bien attractif, plus sain et plus durable.
Aides financières : des soutiens pour alléger la note
Conscient du coût et de l’ampleur des rénovations nécessaires, l’État français a prévu plusieurs dispositifs d’aides financières pour accompagner les propriétaires — particuliers ou bailleurs — dans cette transition. Parmi les principaux :
MaPrimeRénov’ : gérée par l’anah, elle a pour but de financer des travaux d’isolation ou le remplacement du chauffage, selon les revenus du ménage et la nature du logement ;
Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), des primes proposées par les fournisseurs d’énergie si les travaux réduisent significativement la consommation énergétique ;
Les aides locales ou régionales : certaines collectivités proposent des subventions ou des bonus supplémentaires pour encourager la rénovation, en fonction du type de travaux ou de la localisation du logement.
En parallèle, pour le reste à charge, il est possible de contracter un Éco-PTZ, un prêt à taux zéro destiné à financer des travaux d’amélioration énergétique, accessible quel que soit le niveau de ressources.
Grâce à ces dispositifs, le coût de la rénovation peut être fortement réduit — parfois jusqu’à la prise en charge d’une grande partie des travaux. Pour les propriétaires, c’est un levier important pour rendre leur logement conforme, tout en préservant la valeur de leur bien.
Que risque un propriétaire en cas d’infraction ?
Le cadre légal prévoit des sanctions pour les propriétaires qui ne respecteraient pas l’interdiction de location des logements classés G. Parmi les principaux risques :
L’impossibilité d’augmenter le loyer en cas de logement classé F ou G non rénové ;
La suspension ou l’annulation du bail si le logement venait à être jugé non conforme ;
Une décote à la vente ou impossibilité de revendre facilement un logement classé G.
Autrement dit : un logement énergivore non rénové peut devenir un fardeau pour son propriétaire, financièrement et juridiquement.
Une politique ambitieuse — mais des défis persistants
L’interdiction de louer les passoires thermiques a été un tournant. Elle exprime la volonté du gouvernement de moderniser le parc immobilier, de favoriser la rénovation énergétique et de lutter contre la précarité énergétique.
Pourtant, des défis importants demeurent :
Le coût des travaux peut être élevé, même avec les aides ;
Certaines rénovations, dans les maisons anciennes ou classées, sont difficiles à mener (contraintes techniques, urbanistiques, ou patrimoniales) ;
Le rythme de mise en conformité peut être insuffisant au regard des ambitions.
De plus, le calendrier strict — avec des échéances déjà fixées jusqu’en 2034 — met une forte pression sur les propriétaires, qui doivent anticiper pour ne pas perdre l’usage locatif de leur bien. Mais pour celles et ceux qui s’engagent, c’est une opportunité : non seulement de rendre leur logement plus confortable, mais aussi de valoriser le bien sur le long terme, d’attirer des locataires, et d’inscrire leur patrimoine dans la transition écologique.
Loi sur les passoires thermiques : ce qu’il faut retenir
La loi sur la location des passoires thermiques incarne un changement d’époque pour le secteur du logement en France. Depuis le 1er janvier 2025, les biens les plus énergivores — classés G — ne sont plus louables. Dans les années à venir, les classes F puis E seront également concernées.
Cette interdiction n’est pas une fin en soi, mais un levier. Elle pousse vers la rénovation, vers des logements plus efficaces, plus confortables, plus respectueux de l’environnement. Grâce au DPE, à l’audit énergétique, et aux aides financières mobilisables, il est aujourd’hui possible — et même nécessaire — de transformer les anciens, souvent pénalisants logements en véritables biens durables.
Pour les propriétaires comme pour les locataires, c’est une chance : celle d’allier confort, économie, responsabilité climatique et pérennité du patrimoine.
