Tout savoir sur la rénovation énergétique dans les copropriétés

Vous êtes copropriétaires ? Sachez que vous pouvez bénéficier de différentes aides pour financer les travaux énergétiques prévus dans les parties et équipements communs de votre copropriété. Revue de détails.

La rénovation du parc résidentiel collectif est un enjeu majeur de la transition écologique des logements. Rien qu’en Ile-de-France (18,8 % de la population française, soit 12,4 millions d'habitants), 50 % du parc résidentiel a été construit dans un contexte nécessitant la construction en masse. Autrement dit, avec peu de considération pour la performance énergétique des bâtiments. Ce parc résidentiel offre donc un fort potentiel de réduction des consommations d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre associés. Parallèlement, la France a fait de la rénovation énergétique des logements un des volets majeurs de son programme de transition énergétique, visant à instaurer un modèle énergétique robuste et durable face aux enjeux d’approvisionnement en énergie, à l’évolution des prix, à l’épuisement des ressources et aux impératifs de protection de l’environnement.

Pour y parvenir, la loi prévoit que l’ensemble du parc immobilier français atteigne un niveau de performance énergétique conforme aux normes « bâtiment basse consommation » (BBC) à l'horizon 2050, grâce à la rénovation de 500 000 logements chaque année. Pour les moins avertis, un logement BBC est un bâtiment performant en termes de consommation énergétique puisqu’il nécessite 50% d’énergie en moins par rapport à un bâtiment conforme à la réglementation thermique RT2005. Une performance énergétique due notamment à une bonne isolation thermique, une bonne étanchéité et un système de chauffage performant et non énergivore.

Pour aider les Français à réaliser les travaux nécessaires à l’atteinte de cet objectif, plusieurs aides ont été mis en place. Parmi elles, certaines sont spécifiquement adressées aux copropriétés. Les voici.

MaPrimeRénov’ copropriétés

Pour multiplier les chantiers de rénovation énergétique, le gouvernement a mis en place en 2021 un nouveau dispositif d’aide financière, MaPrimeRénov’Copropriété. Comme son nom l’indique, il est ouvert aux copropriétés, plus précisément aux syndicats. L'accent est mis sur la rénovation globale, avec un objectif de 35 % de gain énergétique après travaux.

Concrètement, depuis le 1er janvier 2021, un syndicat de copropriétaires (SDC) peut demander et obtenir un financement de l'Anah pour un projet de rénovation globale. Il en va de même pour les propriétaires louant leur appartement, qui ont désormais accès à l’aide financière pour réaliser des travaux de rénovation dans 3 logements loués au maximum.

Cela permet d’accroître le confort de votre logement, tout en diminuant vos coûts de chauffage, de refroidissement et/ou de production d’eau chaude sanitaire. En parallèle, les travaux de rénovation entrepris sur les parties communes de votre immeuble lui permettront de voir sa valeur patrimoniale préservée, voire dans certains cas, accrue. Ce qui, en cas de revente de votre bien, sera bien évidemment un atout.

Jusqu’à la fin de l’année 2023, l’aide financière s’élevait à 25 % du montant hors taxes (HT) des travaux. En 2024, elle est de :

• 30 % du montant HT des travaux, si la rénovation permet un gain énergétique (la différence entre la consommation énergétique d’avant travaux et celle d’après travaux) d’au moins 35 % ;

• 45 % du montant HT des travaux, pour une rénovation permettant un gain énergétique d’au moins 50 %.

Vous pouvez par ailleurs bénéficier d’une aide supplémentaire s’élevant à 10 % du montant des travaux, si ceux-ci permettent à votre immeuble de quitter le statut de passoire thermique (une habitation classée F ou G s'agissant du diagnostic de performance énergétique - DPE) pour atteindre le niveau D du DPE.

Si vous faites partie d’un ménage aux ressources modestes ou très modestes, vous pouvez en outre bénéficier à titre individuel d’une prime supplémentaire de, respectivement, 1 500 et 3 000 €. Pour savoir la catégorie à laquelle appartient votre ménage, vous pouvez consulter le barème 2024 de l’Agence nationale de l’habitat.

Le montant des travaux pris en compte dans le calcul de MaPrimeRénov’ Copropriété ne peut pas être supérieur à 25 000 € par logement (y compris si vous bénéficiez du bonus « sortie du statut de passoire thermique » et de la prime supplémentaire pour les ménages aux ressources modestes ou très modestes).

Conditions d’attribution, démarches : pour en savoir plus, lisez l’article que nous avons consacré au sujet : « Tout savoir sur le dispositif d’aide financière « MaPrimeRénov'Copropriété ».

Certificats d'Économies d’Énergie (CEE) et copropriétés

Mis en place pour financer la transition énergétique, le dispositif des Certificats d'Économies d’Énergie (CEE) oblige les fournisseurs d’énergie (gaz, fioul, électricité) à inciter les propriétaires à réaliser des économies d’énergie.

Pour obtenir ces certificats, les fournisseurs d’énergie peuvent distribuer des aides financières aux particuliers, pour financer tout ou une partie de leurs travaux. 

Selon les fournisseurs d’énergie retenus, l’aide peut prendre des formes différentes (prime, bon d’achat, réduction...).

Sont éligibles les travaux permettant un gain énergétique dans les parties communes.

Il peut s’agir de travaux :

• D’isolation (isolation des combles, des parois, etc.) ;

• De changement /d’installation de système de chauffage ou de production d’eau chaude (remplacement d’une chaudière fioul par une chaudière biomasse, par exemple) ;

• De ventilation (installation d’une VMC double flux).

Pour en bénéficier, deux options sont possibles : soit entrer directement en contact avec un fournisseur d’énergie, soit passer par un mandataire.

Comment sont calculés les montants des Certificats d'Économies d’Énergie

Pour calculer le montant des Certificats d'Économies d’Énergie, la France a été divisée en trois grandes zones climatiques par les pouvoirs publics : H1 (climat continental), H2 (climat océanique), et H3 (climat méditerranéen). En fonction du climat, les économies d’énergie estimées ne seront pas les mêmes. Le niveau de financement sera donc adapté.

En parallèle, le montant des Certificats d'Économies d’Énergie est également calculé par rapport aux économies d’énergie qui seront obtenues. On parle de gains en kWh cumac. Le terme cumac correspond à la contraction de « cumulés » et « actualisés ». Par exemple, le montant de kWh cumac économisé après l’installation d’un appareil performant d’un point de vue énergétique, correspond au cumul des économies d’énergie annuelles réalisées durant la durée de vie de ce produit. Les économies d’énergie réalisées au cours de chaque année suivant la première, sont actualisées en divisant par 1,04 les économies de l’année précédente (taux d’actualisation de 4 %).

Tout savoir sur le Coup de pouce « rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif »

Ce coup de pouce, spécifiquement conçu pour les copropriétés, a pour objectif d’aider ces dernières à financer un ensemble de travaux, dit « bouquet de travaux », qui lui permettront d’atteindre un niveau élevé d'économies d'énergie.

Notez qu’avant l'engagement des travaux, il faut obligatoirement réaliser un DPE collectif et un plan pluriannuel de travaux pour définir les travaux à réaliser.

La prime est attribuée par les fournisseurs d'énergie ayant signé la « Charte Coup de pouce Rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif ». Pour en bénéficier, votre syndic devra donc se rapprocher de ces derniers et ne pas hésiter à comparer les différentes offres disponibles. 

Concernant les conditions requises pour bénéficier du Coup de pouce « rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif », seules les copropriétés composées d’au moins 75% de lot d’habitations principales et immatriculées au registre national des copropriétés sont éligibles. En outre, les travaux devront nécessairement être réalisés par des professionnels RGE. Cette mention est accordée par les pouvoirs publics et l'ADEME à des professionnels du secteur du bâtiment et des énergies renouvelables engagés dans une démarche de qualité. Elle s’obtient après un audit complet des chantiers d’une société et fixe des critères stricts en matière d’efficacité. Elle est délivrée par des organismes indépendants sous forme de certificat pour une durée de 4 ans.

Pour trouver les plus proches de chez vous, rendez-vous sur notre annuaire des artisans RGE.

Enfin, la prime Coup de Pouce « rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif » est cumulable avec MaPrimeRénov’ Copropriété, l’éco-prêt à taux zéro et certaines aides régionales.

La TVA à 5,5%

Au-delà des aides nationales comme MaPrimeRénov’ ou les Certificats d’Économie d’Energie, l’administration fiscale a mis en place deux taux réduits de TVA pour les particuliers et/ou les copropriétés engageant des travaux de rénovation énergétique : un taux réduit de 10 % et un taux réduit de 5,5 %.

La TVA à taux réduit à 10 % concerne les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ainsi que la fourniture de certains équipements.

La TVA à taux réduit à 5,5 % s’applique aux travaux de rénovation énergétique, qu’il s’agisse de dépenses en faveur d’économie d’énergie, d’isolation thermique ou d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable.

Attention, il n’est pas possible de bénéficier de la TVA 5,5% pour des travaux réalisés dans des locaux professionnels. Seuls les bâtiments à usage d’habitation sont concernés par la TVA 5,5%. Elle ne s’adresse donc qu’aux particuliers et/ou au copropriétés souhaitant améliorer leur performance énergétique.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la TVA à taux réduit ?

Les copropriétés doivent être construites depuis plus de 2 ans.

Le taux réduit de TVA est directement appliqué sur la facture délivrée par l’entreprise qui vend le matériel et en assure la pose.

Quid des aides locales à destination des copropriétés ?

Lorsqu’une copropriété souffre d’une faible performance énergétique et qu’elle souhaite mener des travaux pour l’améliorer, elle peut aussi bénéficier d’aides des collectivités territoriales : commune, département, région. Pour que cela soit possible, la copropriété doit être intégrée à une Opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH), à une Opération programmée d’amélioration thermique des bâtiments (OPATB) ou à une démarche décrétée par une collectivité.

Quid de l’Eco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour les copropriétés ?

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un prêt bancaire dont les intérêts sont pris en charge par l’État, permettant de financer certains travaux d’économie d’énergie dans un logement ou sur les parties et équipements communs d’un immeuble en copropriété, ainsi que certains travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives.

Toutes les copropriétés construites depuis plus de 2 ans, désirant financer des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et/ou des travaux réalisés sur les parties et équipements communs de l'immeuble, peuvent en bénéficier.

Un éco-PTZ copropriétés peut porter sur un ou plusieurs bâtiments de la copropriété.

En complément de cet éco-PTZ copropriétés, chaque copropriétaire peut obtenir un éco-PTZ individuel complémentaire pour financer d’autres travaux que ceux réalisés par la copropriété

Ces travaux doivent permettre d'atteindre une performance énergétique globale minimale déterminé par une étude thermique.

Concrètement, les travaux doivent permettre d'obtenir :

• Une consommation conventionnelle annuelle en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m² sur les usages chauffage, refroidissement et production d'eau chaude ;

• Un gain énergétique d'au moins 35% par rapport à la consommation conventionnelle annuelle en énergie primaire pour les usages chauffage, refroidissement et production d'eau chaude.

Le syndicat des copropriétaires doit :

• soit réaliser au moins une action d’amélioration de la performance énergétique

• soit atteindre un niveau de « performance énergétique globale » minimal du ou des bâtiments de la copropriété (comme pour l’éco-PTZ individuel, cette option n’est réalisable que pour les bâtiments construits après le 1er janvier 1948)

• soit réhabiliter un système d’assainissement non collectif par un dispositif ne consommant pas d’énergie.

Le montant et la durée de l’Éco-PTZ pour une copropriété dépendent de la nature des travaux réalisés. Il peut aller jusqu’à 50 000 euros par logement. Quant à sa durée, elle ne peut pas excéder 20 ans.

Enfin, notez que les travaux devront nécessairement être réalisés par des artisans RGE.