Travaux en copropriété : tout savoir sur le diagnostic technique global (DTG)

Le diagnostic technique global (DTG) informe les copropriétaires sur l'état général de leur immeuble. Et donc de la nécessité, le cas échéant, d'envisager des travaux. Il est obligatoire pour certaines copropriétés. On fait le point.

Créé par la loi Alur du 24 mars 2014, le Diagnostic Technique Global (DTG) est un bilan complet d’un immeuble en copropriété. Autrement dit, le DTG est un état des lieux de la copropriété : analyse de la sécurité, du respect de la réglementation en vigueur, de la santé financière, de l’éco-responsabilité... De nombreux facteurs sont analysés. Objectif : obtenir une cartographie des risques et une évaluation des travaux à réaliser pour maintenir la résidence en bon état, pour au moins les 10 prochaines années.

Travaux en copropriété : que doit comporter un diagnostic technique global (DTG)

Un diagnostic technique global (DTG) doit comporter :

• L’état apparent des parties communes et des équipements communs ;

• Le détail des améliorations possibles de l’immeuble ;

• Le point sur la situation du syndicat de copropriétaires (comme les éventuels impayés par exemple) ;

• Le DPE collectif ou audit énergétique de la copropriété ;

• L’inventaire des travaux indispensables à la conservation de l’immeuble sur les 10 prochaines années ;

• Une évaluation du coût de la réalisation des travaux.

La loi Climat et résilience prévoit l’obligation d’élaborer un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) dans les immeubles en copropriété construits depuis plus de 15 ans. Il s’agit d’un planning détaillé des travaux collectifs à mener au sein d’une copropriété échelonné sur 10 ans. Il vise à garantir la sauvegarde de l’immeuble, l’entretien des parties collectives et des équipements communs, et l’amélioration de l’efficacité énergétique.

Le PPT – qui comporte l’inventaire des travaux destinés à rénover l’immeuble et leur classification par ordre de priorité, la prévision des performances attendues suite à la réalisation des travaux contenus dans le PPT, le coût des travaux, évalué approximativement et enfin la planification des travaux à entreprendre dans les 10 prochaines années – découle :

• D’une analyse préalable du bâti et des équipements de l’immeuble, combinée à un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE) ;

• Du diagnostic technique global (DTG) lorsqu’il est obligatoire et son audit énergétique (pour la mise en copropriété d'immeubles de plus de 10 ans et pour ceux ayant fait l'objet d'une procédure d'insalubrité sur demande du syndic).

En résumé, le DTG en copropriété, parce qu’il contient un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) – réalisé par un professionnel, il note la performance énergétique d’un logement (ou bâtiment) et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre de A (meilleure note) à G (moins bonne note, la plus énergivore) – est un outil précieux pour déterminer les meilleurs moyens d’optimiser la consommation d’énergie et mettre en lumière les travaux de rénovation les plus urgents.

Le diagnostic technique global (DTG) est-il obligatoire ?

Le DTG est obligatoire pour les immeubles construits depuis plus de 10 ans et qui font l'objet d'une mise en copropriété. C'est par exemple le cas lorsqu'un immeuble est nouvellement divisé en plusieurs lot privatifs et communs.

Le DTG est également obligatoire pour les immeubles ayant fait l’objet d’un « désordre » comme, par exemple, l’inondation d’un parking extérieur rendant impossible l’accès aux voitures par les propriétaires ou encore un arrêté d'insalubrité sur les parties communes de l’immeuble en copropriété.

Notez qu’il s’appliquera à toutes les bâtisses à compter du 1er janvier 2025.

Qui peut réaliser un diagnostic technique global (DTG) ?

La réalisation d’un DTG devra nécessairement être confiée à un thermicien ou à un diagnostiqueur immobilier ayant les compétences requises sur :

• Les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu'en second œuvre ;

• Les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;

• Les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;

• La thermique des bâtiments et les possibilités d'amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;

• La terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l'ensemble des corps d'état, en rapport avec l'ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;

• Les textes législatifs et réglementaires traitant de l'habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d'accessibilité, règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles, entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d'entretien des équipements communs ;

• La gestion financière des copropriétés permettant d'analyser les contrats d'entretien et d'estimer la capacité d'investissement du syndicat et des copropriétaires ;

• Les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

Autant de compétences que le professionnel devra justifier au syndic (diplômes, certifications, etc.). Il devra également fournir une attestation sur l’honneur indiquant son indépendance et son impartialité par rapport au syndic.

Pour trouver professionnel certifié pour mener ces diagnostics, rendez-vous ici.

Combien coûte un diagnostic technique global (DTG)

Le prix du diagnostic technique global varie selon le nombre de lots de votre copropriété. Comptez en moyenne entre 1 700 euros et 7 500 euros en fonction du nombre de lots à diagnostiquer. Le devis diffère grandement selon les cas.

Quelle est la durée de validité d’un diagnostic technique global (DTG) ?

Aucun texte réglementaire ne précise la durée de validité d’un DTG. Toutefois, même cette analyse n’est pas soumise à des obligations de validité, il est recommandé la mettre à jour tous les 5 ans.