En tant que locataire, voici ce que vous devez savoir au sujet de l’interdiction de location des logements G+ et des potentiels litiges.
Le point sur l’interdiction de location des logements G+
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) – soit les plus énergivores – ne peuvent plus être loués dans l'Hexagone et en Corse, conformément à la loi Climat et résilience de 2021. Une interdiction qui s’appliquera progressivement aux logements classés F en 2028, puis E en 2034 et qui vise à améliorer le confort des locataires et à réduire leur consommation énergétique.
Bon à savoir !
D’après les dernières données arrêtées par le ministère du Logement, sur les 30,6 millions de résidences principales recensées en France métropolitaine et en Corse, environ 1,75 million appartiennent à la catégorie G. Ce sont précisément ces logements qui sont tombés sous le coup de l’interdiction de mise en location entrée en vigueur au début de l’année 2025. Toutefois, le volume réellement visé est moindre. En effet, les logements dits « super-passoires », notés G+ avec une consommation énergétique égale ou supérieure à 450 kWh/m² par an, sont déjà interdits à la location depuis janvier 2023. Cette première étape concernait près de 712 000 logements. Par ailleurs, la réforme du DPE adoptée en juillet 2024 a permis de requalifier certaines petites surfaces (moins de 40 m²) initialement classées F ou G, réduisant d’autant le parc touché.
Locataire et propriétaire : qui est en charge des travaux ?
La consommation énergétique du bien est la responsabilité du propriétaire
Les travaux de rénovation énergétique à la suite d’un mauvais DPE sont à la charge du propriétaire bailleur. Il peut par exemple s’agir de :
Travaux d’isolation thermique (isolation des combles et des toitures, isolation des murs, isolation des sols, isolation des parois vitrées…)
Changement de système de chauffage (sortie du fioul, chaudière à énergie renouvelable, pompe à chaleur, poêle à bois, énergie solaire, chaudière hybride…)
Changement de système de production d’eau chaude sanitaire
Renouvellement du système de ventilation
L’interdiction de location des logements G+ n’impose donc aucune contrainte au locataire, car celui-ci a seulement la charge de certains travaux d’entretien.
Si votre propriétaire refuse d’entreprendre les travaux d’économies d’énergie nécessaires à l’amélioration des performances énergétiques du bien, vous avez plusieurs recours possibles.
La première étape sera d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Celle-ci devra détailler précisément la situation et les travaux à réaliser. Si vous n’obtenez aucun retour, vous pouvez alors contacter la commission départementale de conciliation des litiges locatifs afin de tenter de parvenir à un accord amiable. Si ce recourt ne fonctionne pas, vous devrez entreprendre une action en justice. Dès lors, un juge pourra imposer la réalisation de travaux aux frais du bailleur et dans un délai déterminé, comme le prévoit la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Il aura aussi la possibilité d’ordonner une baisse du loyer ou d’en suspendre le versement, avec ou sans consignation, ainsi que de geler la durée du bail tant que les travaux ne seront pas réalisés.
Financer les travaux
Enfin, si votre propriétaire est réticent à réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique globale du logement, vous pouvez lui rappeler qu’il peut bénéficier d’aides financières et de primes (dont certaines sont cumulables), telles que :
L’éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ (cumulable avec d’autres aides) ;
Les aides de l’Anah ;
La prime Coup de Pouce Énergie ;
Le Certificat d’Économie d’Énergie (prime CEE, de la part des fournisseurs d’énergie) ;
La TVA réduite à 5,5% ;
La subvention Habiter Mieux Sérénité ;
Le chèque énergie.
Les types de travaux éligibles sont nombreux et les subventions sont assez variées pour s’adapter à tous les profils (bailleurs, propriétaires occupants, copropriétés…). Certaines primes imposent des conditions de ressources, des plafonds, ou encore un bouquet de travaux précis. Votre propriétaire devra donc vérifier attentivement son éligibilité.
Absence ou problème de DPE : que peut faire le locataire ?
Vous sentez que le logement que vous louez est une passoire thermique et qu’il doit être soumis à l’interdiction de location des logements G+? Malgré cela, votre propriétaire vous présente un diagnostic de performance énergétique conforme à la réglementation? Sachez que la réforme des DPE ne comporte pas uniquement des directives sur la location des logements G+. Depuis 2021, elle rend également le DPE opposable. Cela signifie que vous pouvez demander la réalisation d’un nouveau diagnostic, si vous doutez du score actuel.
Si le résultat montre qu’il y a bien eu une tromperie sur le premier diagnostic, vous pourrez entreprendre les trois étapes précédentes (lettre, commission de conciliation et tribunal), afin de demander une réduction du loyer et la réalisation de travaux d’économie d’énergie.
Ces étapes s’appliquent également si votre propriétaire ne vous fournit aucun DPE pour le logement que vous louez.
Que faire face à un refus de travaux de la part de la copropriété ?
Refus de travaux sur les parties communes
Les travaux qui doivent être effectués sur les parties communes et qui concernent l'ensemble des copropriétaires nécessitent une autorisation par vote lors de l'assemblée générale. Les règles de vote varient en fonction de la nature des travaux.
Bon à savoir !
Réaliser des travaux qui affectent les parties communes ou l’apparence d'un immeuble en copropriété sans l'autorisation de l'assemblée générale constitue un acte illégal manifeste.
Si lors du vote en assemblée générale, la majorité requise n'est pas obtenue, cela signifie que les travaux sont rejetés et ne peuvent donc pas être effectués. Le syndic n'a pas le droit de prendre des mesures pour les faire réaliser.
Les personnes responsables à l'initiative de la proposition de travaux, qu'il s'agisse du syndic ou des copropriétaires, peuvent proposer à nouveau les mêmes travaux lors de la prochaine assemblée générale, à condition de fournir de nouveaux devis.
Refus de travaux sur les parties privatives
En principe, un copropriétaire n'a pas besoin de l'autorisation de l'assemblée générale pour réaliser des travaux sur son lot privatif, sauf s'ils affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Dans ce cas, il doit obtenir l'autorisation de l’assemblée générale avant d'entreprendre les travaux.
Si le copropriétaire ne respecte pas cette règle, il risque de devoir remettre les lieux en état. Toutefois, s'il attend la décision de l'assemblée générale et que celle-ci refuse les travaux, il peut contester cette décision en justice et demander une autorisation pour les réaliser. Il ne doit cependant pas entreprendre les travaux avant que la décision de justice ne soit rendue.
