Les locataires face à l’interdiction de location des logements G+ : ce qu’il faut savoir

En tant que locataire, voici ce que vous devez savoir au sujet de l’interdiction de location des logements G+ et des potentiels litiges.

Le point sur l’interdiction de location des logements G+

La loi Climat et Résilience s’inscrit dans le projet de transition énergétique du gouvernement. Elle impose notamment des restrictions aux propriétaires bailleurs des biens immobiliers les plus énergivores. Depuis le début de l’année 2023, la réforme met en place une interdiction de location des logements G+. Il s’agit des biens qui consomment plus de 450 Kwh /m²/an en énergie finale. Cette interdiction s’appliquera progressivement aux autres logements G en 2025, F en 2028, puis E en 2034.

Locataire et propriétaire: qui est en charge des travaux?

La consommation énergétique du bien est la responsabilité du propriétaire

Les travaux de rénovation énergétique à la suite d’un mauvais DPE sont à la charge du propriétaire bailleur. Il peut par exemple s’agir de:

• Travaux d’isolation thermique (isolation des combles et des toitures, isolation des murs, isolation des sols, isolation des parois vitrées…)

• Changement de système de chauffage (sortie du fioul, chaudière à énergie renouvelable, pompe à chaleur, poêle à bois, énergie solaire, chaudière hybride…)

• Changement de système de production d’eau chaude sanitaire

• Renouvellement du système de ventilation

L’interdiction de location des logements G+ n’impose donc aucune contrainte au locataire, car celui-ci a seulement la charge de certains travaux d’entretien.

Si votre propriétaire refuse d’entreprendre les travaux d’économies d’énergie nécessaires à l’amélioration des performances énergétiques du bien, vous avez plusieurs recours possibles.

La première étape sera d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Celle-ci devra détailler précisément la situation et les travaux à réaliser. Si vous n’obtenez aucun retour, vous pouvez alors contacter la commission de conciliation, qui tentera de mettre en place une solution à l’amiable. Si ce recours ne fonctionne pas, vous devrez entreprendre une action en justice.

Financer les travaux

Enfin, si votre propriétaire est réticent à réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique globale du logement, vous pouvez lui rappeler qu’il peut bénéficier d’aides financières et de primes (dont certaines sont cumulables), telles que:

• MaPrimeRénov’ (et MaPrimeRénov’ Sérénité pour les ménages modestes);

• L’éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ (cumulable avec d’autres aides);

• Les aides de l’Anah;

• La prime Coup de Pouce Énergie;

• Le Certificat d’Économie d’Énergie (prime CEE, de la part des fournisseurs d’énergie);

• La TVA réduite à 5,5%;

• La subvention Habiter Mieux Sérénité;

• Le chèque énergie.

Les types de travaux éligibles sont nombreux et les subventions sont assez variées pour s’adapter à tous les profils (bailleurs, propriétaires occupants, copropriétés…). Certaines primes imposent des conditions de ressources, des plafonds, ou encore un bouquet de travaux précis. Votre propriétaire devra donc vérifier attentivement son éligibilité.

Absence ou problème de DPE: que peut faire le locataire?

Vous sentez que le logement que vous louez est une passoire thermique et qu’il doit être soumis à l’interdiction de location des logements G+? Malgré cela, votre propriétaire vous présente un diagnostic de performance énergétique conforme à la réglementation? Sachez que la réforme des DPE ne comporte pas uniquement des directives sur la location des logements G+. Depuis 2021, elle rend également le DPE opposable. Cela signifie que vous pouvez demander la réalisation d’un nouveau diagnostic, si vous doutez du score actuel.

Si le résultat montre qu’il y a bien eu une tromperie sur le premier diagnostic, vous pourrez entreprendre les trois étapes précédentes (lettre, commission de conciliation et tribunal), afin de demander une réduction du loyer et la réalisation de travaux d’économie d’énergie.

Ces étapes s’appliquent également si votre propriétaire ne vous fournit aucun DPE pour le logement que vous louez.

Que faire face à un refus de travaux de la part de la copropriété?

Refus de travaux sur les parties communes

Les travaux qui doivent être effectués sur les parties communes et qui concernent l'ensemble des copropriétaires nécessitent une autorisation par vote lors del'assemblée générale. Les règles de vote varient en fonction de la nature des travaux.

Bon à savoir

réaliser des travaux qui affectent les parties communes ou l’apparence d'un immeuble en copropriété sans l'autorisation de l'assemblée générale constitue un acte illégal manifeste.

Si lors du vote en assemblée générale, la majorité requise n'est pas obtenue, cela signifie que les travaux sont rejetés et ne peuvent donc pas être effectués. Le syndic n'a pas le droit de prendre des mesures pour les faire réaliser.

Les personnes responsables à l'initiative de la proposition de travaux, qu'il s'agisse du syndic ou des copropriétaires, peuvent proposer à nouveau les mêmes travaux lors de la prochaine assemblée générale, à condition de fournir de nouveaux devis.

Refus de travaux sur les parties privatives

En principe, un copropriétaire n'a pas besoin de l'autorisation de l'assemblée générale pour réaliser des travaux sur son lot privatif, sauf s'ils affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Dans ce cas, il doit obtenir l'autorisation de l’assemblée générale avant d'entreprendre les travaux.

Si le copropriétaire ne respecte pas cette règle, il risque de devoir remettre les lieux en état. Toutefois, s'il attend la décision de l'assemblée générale et que celle-ci refuse les travaux, il peut contester cette décision en justice et demander une autorisation pour les réaliser. Il ne doit cependant pas entreprendre les travaux avant que la décision de justice ne soit rendue.