Simulateur DPE : un incontournable dans votre projet de rénovation énergétique

Depuis la réforme du DPE entrée en vigueur le 1er juillet 2021, le diagnostic énergétique d’un logement a cessé d’être un simple indicateur pour devenir un véritable pivot du marché immobilier. À cela, plusieurs raisons.

D’abord, en rendant le DPE opposable – ce qui signifie qu’il a désormais une valeur juridique : un propriétaire peut être tenu responsable de l’exactitude des informations qui y figurent –, l’État a transformé ce document en référence incontournable.

S’ajoutent ensuite les mesures successives de la loi Climat et Résilience qui ont instauré un calendrier d’interdiction progressive à la location des logements les plus énergivores, les fameuses « passoires thermiques », ces biens affichant un DPE classé F et G. Pour rappel, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. À compter du 1er janvier 2028, les logements classés F seront interdits à la location et ceux classés E le seront à partir du 1er janvier 2034. Autant d’interdictions qui ont mis sous pression des millions de propriétaires. Et mécaniquement stimulé l’usage massif des simulateurs DPE.

Ces outils numériques, pour la plupart mis à disposition gratuitement sur internet, permettent à chacun d’obtenir rapidement une estimation énergétique de son logement, une photographie indispensable pour anticiper un achat, une mise en location, un financement, ou encore une stratégie de rénovation.

Pour être sûr d’utiliser un simulateur de DPE fiable, assurez-vous qu’il indique utiliser la méthode 3CL-DPE (la méthode officielle) et qu’il précise fournir une estimation non contractuelle. Dans le même ordre d’idée, vérifier qu’il parle de fourchette ou de tendance et, surtout, qu’il précise que seul un DPE réglementaire fait foi. Les simulateurs les plus sérieux sont généralement proposés par des organismes institutionnels ou parapublics, des acteurs reconnus de la rénovation énergétique ou encore par des plateformes pédagogiques clairement identifiées.

Pourquoi les simulateurs DPE séduisent-ils autant ?

La montée en puissance des simulateurs DPE s’explique par une série de besoins très concrets.

D’abord, ils sont gratuits, rapides et faciles à comprendre. En quelques minutes (une dizaine en général), les simulateurs proposent une estimation de la classe énergétique du logement, l’impact des équipements existants dont il est équipé, les zones de déperditions de chaleur ainsi que des scénarios de travaux de rénovation énergétique envisageables.

Ensuite, dans un contexte où certains biens « à rénover » ont perdu jusqu’à 15 % de leur valeur (selon les notaires de France⁽¹⁾, les simulateurs de DPE deviennent des outils de négociation puisqu’ils permettent d’estimer :

• Le coût probable des travaux ;

• Les économies d’énergie réalisables ;

• La rentabilité d’un investissement ;

• Les aides financières mobilisables.

Autant d’informations qui permettront à l’acheteur de vérifier sa marge de manœuvre et, le cas échéant, renégocier le prix du bien.

Enfin, les simulateurs de DPE sont également devenus une aide incontournable pour les bailleurs. Ces derniers, confrontés à l’interdiction progressive de louer les logements affichant un DPE mal classé, sont obligés de planifier des travaux de rénovation énergétique. En utilisant un simulateur de DPE, ils peuvent se faire une idée du coût de ces derniers, mais aussi du gain énergétique envisageable ou encore le montant des aides (MaPrimeRénov’, CEE, aides locales, etc.) qu’ils seront en possibilité de solliciter.

Des outils qui tiennent compte du nouveau cadre légal

La plupart des simulateurs « sérieux » intègrent désormais la « gelée » des loyers pour les logements classés F et G, l’interdiction progressive de location, mais aussi les évolutions liées au futur audit énergétique obligatoire en cas de vente des biens F ou G.

Autant d’éléments donnant aux propriétaires une visibilité plus fine sur les enjeux réglementaires qui les attendent.

Simulateur DPE : des algorithmes de plus en plus sophistiqués

Les premiers simulateurs de DPE, souvent basiques et imprécis, étaient surtout des outils marketing. La donne a changé. Désormais, les plateformes fiables s’appuient sur plusieurs couches technologiques en utilisant les étiquettes du bâti (année de construction, matériaux probables), les caractéristiques régionales du climat, les niveaux d’isolation par défaut, les typologies de chauffage et de ventilation les plus courantes dans des logements similaires…

Une « intelligence contextuelle » s’alignant davantage sur l’esprit de la méthode 3CL utilisée par les diagnostiqueurs certifiés qui permet d’obtenir des estimations bien plus cohérentes qu’autrefois. Même s’il convient de rappeler une nouvelle fois qu’elles n’ont aucune valeur réglementaire puisque seul un diagnostiqueur certifié peut délivrer un DPE officiel.

Des outils ultra-complets

Les simulateurs les plus complets vont au-delà de l’étiquette énergétique. Ainsi, certains proposent :

• Un chiffrage détaillé des travaux ;

• Une estimation des gains thermiques ;

• Une projection des économies d'énergie ;

• Une analyse du retour sur investissement ;

• Un scénario de rénovation d’ampleur cohérent ;

• Voire l’éligibilité aux aides selon les revenus du ménage.

Simulateur DPE : entre atouts évidents et limites persistantes

On vient de le voir, les atouts des simulateurs de DPE sont nombreux. Ils permettent de comprendre les points faibles du logement (déperditions de chaleur, systèmes énergétiques, isolation) tout en aidant l’utilisateur à mesurer l’impact d’un changement de fenêtres, d’un isolant plus performant ou encore du remplacement d’une chaudière. Tout comme ils montrent les économies d’énergie potentielles et la rentabilité des travaux.

Toutefois, il convient de préciser que malgré l’évolution de leurs algorithmes, les simulateurs de DPE ne remplaceront jamais la visite de diagnostiqueurs certifiés. Contrairement à eux, les particuliers peuvent se tromper dans les informations données aux simulateurs (comme l’épaisseur d’un isolant, la nature des murs ou encore la puissance de la chaudière), ce qui faussera les estimations.

De la même manière, les simulateurs ne peuvent pas inspecter la ventilation, l’étanchéité à l’air ou les ponts thermiques. Sans compter que les bâtiments anciens, les maisons en pierre ou encore les extensions mal isolées exigent systématiquement une étude sur site.

Autrement dit, le simulateur donne une estimation approximative, pas une information fiable et non opposable.

Vers une nouvelle génération de simulateurs de DPE enrichis par l’IA

Avec l’arrivée de l’intelligence artificielle, le secteur s’apprête à franchir un cap. Certains outils commencent déjà à analyser des photos de façade ou de combles pour détecter le type d’isolation, les factures d’énergie pour ajuster les consommations réelles, les données cadastrales ou encore les configurations thermiques typiques d’un quartier.

Demain, rien n’interdit de penser que l’IA pourrait même croiser le diagnostic initial, la situation financière du ménage, les critères réglementaires, les travaux les plus pertinents au meilleur rapport coût/gain…

Simulateur de DPE : ce qu’il faut retenir

Loin d’être un simple gadget, les simulateurs de DPE s’imposent désormais comme des outils stratégiques dans le paysage immobilier français. Ils accompagnent les propriétaires dans un environnement réglementaire mouvant, les aident à comprendre les enjeux de la rénovation énergétique et les orientent vers les solutions les plus efficaces.

S’ils ne remplacent pas un diagnostic officiel réalisé par un diagnostiqueur certifié, ils remplissent parfaitement leur rôle : informer, éclairer, anticiper.