De nombreuses aides à la rénovation énergétique s'adressent aux propriétaires bailleurs. Revue de détails.
La rénovation énergétique du logement que vous louez ne sera pas sans incidence : sur le marché de la location, un bien immobilier affichant une excellente performance énergétique à travers son DPE se louera plus facilement et plus cher qu’un logement doté d’une mauvaise étiquette énergétique. Pourquoi ? Tout simplement parce que les locataires seront assurés de pouvoir minimiser leur consommation d’électricité et de gaz. Et donc de réduire leurs factures d’énergie.
En outre, si vous êtes propriétaire bailleur, vous n’êtes pas sans savoir que pour lutter contre la précarité énergétique, le gouvernement a décidé d’interdire la location des passoires thermiques (les logements appartenant aux catégories F ou G du DPE). Depuis le 1er janvier 2025, cette interdiction de location est étendue à tous les logements en G. Elle le sera en 2028, aux logements classés F, et aux logements classés E en 2034.
Bon à savoir !
Depuis le 1er janvier 2025, SeLoger constate une véritable dégringolade du nombre d’annonces de location concernant les logements classés G. Par rapport à la même période l’an dernier, ces biens énergivores ont vu leur présence chuter de 87 % sur la plateforme. Une tendance déjà amorcée en 2024, où les offres de location pour ce type de logements avaient diminué de 16 %. À l’inverse, les biens mieux classés – de A à F – ont enregistré une hausse moyenne de 11 % de leur mise en location.
En parallèle, depuis août 2022, le propriétaire bailleur qui souhaite revoir le loyer de son bien à la hausse doit au minimum justifier que ce dernier est classé E. S’il est classé F ou G, le loyer est gelé sans aucune revalorisation possible.
La rénovation de votre bien, parce qu’elle améliorera considérablement sa performance énergétique, le rendra bien plus attractif auprès de vos locataires (meilleur confort de vie été comme hiver, réduction de sa facture énergétique, etc.). Tout comme elle vous permettra de le revaloriser, et donc de le vendre à un prix plus élevé.
Enfin, rénover votre logement permettra de le conserver en bon état sur le long terme. Et donc le louer sur une plus longue durée.
La bonne nouvelle, c’est que si vous êtes propriétaire bailleur et que vous souhaitez bénéficier d’aides à la rénovation énergétique, c’est tout à fait possible. À quelques conditions toutefois.
Ma Prime Rénov’ : Jusqu'à 80 % du montant des travaux financés
Pour être éligible à Ma Prime Rénov « Parcours par geste », il est nécessaire d’être propriétaire occupant ou bailleur d’un logement construit depuis plus de 15 ans (ou 2 ans en Outre-mer ou si vous remplacez une chaudière au fioul par un équipement plus performant). Le logement doit être occupé en tant que résidence principale, c’est-à-dire au moins 8 mois par an. La classe énergétique du logement n’est pas prise en compte pour ce parcours. Toutefois, le niveau de ressources du demandeur est déterminant : seuls les ménages aux revenus très modestes, modestes ou intermédiaires peuvent en bénéficier. Les propriétaires bailleurs doivent s’engager à louer le logement comme résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans, dans un délai d’un an après le versement de la prime. Cet engagement devra être matérialisé par une lettre sur l’honneur.
À noter : cette exigence, qui ne s’applique actuellement qu’aux bailleurs aux revenus intermédiaires et supérieurs, sera prochainement étendue à ceux disposant de ressources modestes ou très modestes. En cas d’arrêt anticipé du bail, une restitution partielle de la prime peut être exigée, calculée au prorata des années restantes (1/6e par année non tenue). Enfin, sachez qu’il est interdit de répercuter sur le loyer la part des travaux financée par cette subvention publique.
Enfin, sachez que depuis le 1er janvier 2026, MaPrimeRénov’ n'est plus éligible en projet monogeste pour les chaudières biomasses et l'isolation des murs.
Pour être éligible à Ma Prime Rénov « Rénovation d’ampleur », qui peut financer jusqu’à 80 % du montant total des travaux, vous devez être propriétaire occupant ou bailleur d’un bien de plus de 15 ans, utilisé ou destiné à être utilisé en tant que résidence principale. Autrement dit, le logement doit être habité au moins 8 mois par an. Concernant les travaux engagés, ils doivent permettre un saut d’au moins deux classes énergétiques sur le DPE et inclure au moins deux gestes d’isolation (toiture, murs, fenêtres, plancher bas…). Lorsque le logement est initialement classé E, F ou G, la rénovation peut être réalisée en deux phases sur une période de cinq ans, à condition d’atteindre une classe B pour les logements E et au moins la classe C pour les logements F ou G. Côté bailleurs, l’engagement est plus ferme : ils doivent s’engager, sur l’honneur, à louer le bien rénové pendant au moins six ans en tant que résidence principale. Cette obligation, jusqu’ici réservée aux ménages les plus aisés, sera bientôt élargie aux propriétaires aux revenus modestes et très modestes. Attention : en cas de rupture anticipée du bail, l’État réclamera une restitution partielle de l’aide, calculée au prorata du nombre d’années non respectées (1/6e du montant par an). Et pour éviter toute dérive, il est strictement interdit d’intégrer le montant de la subvention dans une revalorisation du loyer.
Dans tous les cas, vous devez :
Informer le locataire de la réalisation de travaux financés par la prime ;
Déduire le montant de la prime du montant total des travaux justifiant cette réévaluation et en informer votre locataire en cas de réévaluation du loyer ;
Confier les travaux à un professionnel RGE (Reconnu garant de l’environnement).
Attention : dans le cadre d’une rénovation d’ampleur, un échange préalable avec un conseiller France Rénov’ est désormais requis avant toute demande de MaPrimeRénov’. Cet accompagnement vise à encadrer le projet en amont, à fiabiliser les démarches et à assurer la qualité des travaux engagés. En outre, notez que dès le 1er janvier 2027, les propriétaires de maisons individuelles classées F ou G ne pourront plus financer des travaux isolés via MaPrimeRénov’. Ils devront s’engager dans des projets de rénovation globale, plus ambitieux.
Quid des autres aides existantes pour les propriétaires bailleurs ?
Jusqu'à 12 859 € avec les primes énergie (CEE). Accessibles à tous les ménages, sans condition de revenus, elles nécessitent toutefois de respecter un cadre précis : les travaux doivent être réalisés par un artisan RGE et la demande doit être effectuée avant la signature du devis. Le montant est ensuite fixé par l’entreprise qui verse la prime, en fonction des économies d’énergie générées.
Jusqu’à 50 000 euros avec l'éco prêt à taux zéro pour financer le reste à charge. Également appelé éco PTZ, il constitue une solution intéressante puisqu’il permet d’emprunter jusqu’à 50 000 euros sans intérêts (dans une banque ayant signé une convention avec l’État) pour financer des travaux réalisés dans un logement de plus de deux ans. Là encore, le recours à un professionnel RGE est obligatoire, et le logement doit être destiné à un usage de résidence principale.
Dans le détail, sachez que le plafond de l’éco-prêt dépend de la nature et de l’ampleur des travaux engagés :
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Un maximum de 7 000 € est prévu pour le remplacement des fenêtres ou des surfaces vitrées ;
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Jusqu’à 10 000 € peuvent être accordés pour la mise aux normes d’un dispositif d’assainissement non collectif ;
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Une enveloppe pouvant atteindre 15 000 € concerne un seul poste de travaux (chauffage, isolation ou ventilation), hors remplacement des fenêtres ;
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Le plafond est porté à 25 000 € lorsque deux catégories de travaux éligibles sont combinées ;
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Il peut atteindre 30 000 € dans le cas de trois actions ou plus, ou en cas d’amélioration globale de la performance énergétique ;
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Enfin, jusqu’à 50 000 € sont mobilisables pour une rénovation globale permettant un gain énergétique d’au moins 35 % et la sortie du statut de logement classé F ou G.
3.Les aides locales. Il en existe de nombreuses, toutes déstinées à améliorer la performance énergétique de votre maison ou de votre appartement. Pour vous aider à les identifier, rendez-vous sur le site de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL).
4. 5 000 euros avec la prime sortie de « vacance ». Les propriétaires bailleurs qui engagent des travaux avec l’Anah peuvent bénéficier d’une prime dite de « sortie de vacance », pouvant atteindre 5 000 euros. Ce dispositif vise les logements remis en location après une période d’inoccupation de plus de deux ans. Il s’adresse exclusivement aux biens situés en zone rurale, dans le cadre d’opérations encadrées telles que les OPAH (opérations programmées d’amélioration de l’habitat) ou les programmes d’intérêt général dédiés à l’amélioration du parc immobilier.
Estimez le montant de vos pour votre projet de rénovation énergétique, grâce à notre simulateur aides.
Quid des avantages fiscaux pour les propriétaires bailleurs ?
1 -
De 15 à 65 % de réduction d’impôts grâce à Loc’Avantages. En optant pour la location de votre bien à un niveau de loyer encadré, vous pouvez profiter d’un avantage fiscal allant de 15 à 65 % grâce au dispositif Loc’Avantages, mis en place par l’Anah. Ce mécanisme vise à inciter les propriétaires à proposer des logements performants sur le plan énergétique à des locataires aux revenus modestes.
Pour être éligible, plusieurs conditions doivent être respectées. Le propriétaire doit conclure une convention avec l’Anah pour une durée minimale de six ans. Le logement doit être loué vide et constituer la résidence principale du locataire. Enfin, il doit présenter un niveau de performance énergétique suffisant, avec au moins une étiquette E en l’absence de travaux, ou une étiquette D après rénovation.
Notez que vous avez l'obligation de vous faire accompagner dans vos démarches par un Accompagnateur Rénov'.
2 -
Jusqu’à 21 % de réduction d’impôt avec le dispositif Denormandie. Ce dispositif permet de bénéficier d’un avantage fiscal lorsque vous achetez un logement ancien à rénover dans une commune éligible, en vue de le mettre en location. Selon la durée d’engagement locatif et les caractéristiques du projet, la réduction d’impôt peut atteindre entre 12 % et 21 % du montant de l’investissement.
Pour être éligible, plusieurs conditions doivent être respectées. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût global de l’opération, incluant le prix d’achat du bien, les frais de notaire et les travaux réalisés. Le projet doit également répondre à certains critères, comme la création de surface habitable supplémentaire, l’amélioration significative de la performance énergétique (au moins 30 % pour une maison individuelle ou 20 % pour un logement collectif), ou encore la réalisation d’au moins deux types de travaux parmi l’isolation (combles, murs, fenêtres) ou le remplacement des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude.
Le bien doit ensuite être proposé à la location pendant une période de 6, 9 ou 12 ans, avec un avantage fiscal croissant selon la durée choisie. Le propriétaire doit par ailleurs respecter des plafonds de loyers ainsi que des conditions de ressources pour les locataires. Enfin, il est important de préciser que ce dispositif ne peut pas être cumulé avec MaPrimeRénov’. En revanche, il reste compatible avec d’autres mécanismes, comme certaines Primes énergie ou le déficit foncier.
3 -
Déficit foncier : un levier fiscal toujours avantageux. Les propriétaires bailleurs qui engagent des travaux de rénovation dans un logement locatif peuvent bénéficier du mécanisme du déficit foncier. Celui-ci permet d’imputer le coût des travaux sur les revenus fonciers, et dans certains cas, sur le revenu global, réduisant ainsi la fiscalité du foyer. En pratique, deux niveaux de déduction existent. Le plafond classique reste fixé à 10 700 euros par an, mais un plafond renforcé de 21 400 euros a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, sous conditions.
Il s’applique aux logements considérés comme énergivores (classés E, F ou G) qui, après travaux, atteignent une meilleure performance énergétique. Ce mécanisme constitue un outil particulièrement intéressant pour les bailleurs souhaitant rénover leur bien tout en optimisant leur fiscalité, à condition de respecter les règles du dispositif, notamment en matière de location et de nature des travaux déductibles.
4 -
Taxe foncière : une exonération possible sous conditions. Moins connue, l’exonération de taxe foncière peut également venir alléger la facture des propriétaires réalisant des travaux de rénovation énergétique.
Dans certains cas, les collectivités locales peuvent accorder une exonération partielle ou totale, allant de 50 % à 100 % pendant une durée pouvant atteindre trois ans, pour les logements anciens ayant fait l’objet d’améliorations énergétiques. Cette mesure concerne généralement les biens construits avant 1989 et soumis à des travaux répondant à des critères précis. Attention toutefois : cette exonération n’est pas automatique. Elle dépend des décisions prises par les communes ou intercommunalités, qui sont libres d’appliquer ou non ce dispositif sur leur territoire.
