C'est quoi, la valeur verte des logements ?

Une étude des Notaires de France, réalisée tous les ans, aide à se faire une idée de la véritable valeur verte des logements. La dernière étude publiée porte sur l’année 2023, et permet de chiffrer et d’évaluer très précisément la plus-value ou la moins-value que peuvent engendrer la réalisation ou la non-réalisation de travaux de rénovation énergétique dans l’habitat.

Valeur verte des logements : définition

Avant toute chose, il est indispensable de définir ce qu’on entend par « valeur verte des logements ». Cette expression peut en effet recouvrer un très grand nombre de réalités. Les Notaires définissent cette notion comme « l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre, toutes choses égales par ailleurs et selon les bases notariales. »

Autrement dit, la valeur verte d’un logement est positive dès lors que les travaux de performance énergétique – ou le niveau de performance initial – ont permis d’augmenter la valeur d’un bien immobilier.

Étiquette énergétique A et B : quelle influence sur la valeur immobilière ?

Même si les ventes de logements énergivores (étiquettes F et G) se maintiennent à un niveau élevé (17 % des ventes de logements anciens en France métropolitaine en 2023), seuls les biens rénovés et performants sur le plan énergétique voient leur valeur immobilière augmenter. Cela s’explique notamment par les nouvelles contraintes introduites par la loi Climat et résilience. Avec ce texte, les logements les plus énergivores sont interdits à la location. Le seuil maximal de consommation d'énergie finale d'un logement est ainsi fixé à 450 kWh/m² depuis le 1er janvier 2023 (France métropolitaine).

« L’impact de l’étiquette énergie sur les prix des logements anciens se renforce en 2023. Celui du passage à une étiquette très économe (classes A et B) a progressé en particulier pour les maisons : la plus-value engendrée par une étiquette A ou B, par rapport à une maison similaire de classe D, varie de +6 % en grande couronne francilienne, à +18 % en Occitanie. », confirment ainsi les Notaires de France.

Valeur verte : perspectives de moins-values pour les passoires thermiques

La valeur verte des logements n’est ainsi pas un mythe. Elle correspond bien à une réalité. De façon assez logique, il existe une « valeur verte inversée ». Les logements les plus énergivores (classes F et G), souvent qualifiés de « passoires thermiques », continuent de voir la moins-value progresser. C’est particulièrement vrai pour les appartements. En 2023, les prix des appartements anciens dont l’évaluation est F ou G, reculent sur un an dans presque l’intégralité des villes de plus 100 000 habitants. Les baisses de prix pour ces biens sont par exemple de -10 % à Grenoble et Nîmes, -13 % à Lyon, -17 % à Marseille… Il est important ici de rappeler que la loi Climat et résilience propose d’interdire à la location l’ensemble des passoires thermiques à compter de 2028. De quoi refroidir les investisseurs. Ces derniers apprécient tout particulièrement les petites surfaces. Or, l’étude menée par les Notaires sur les données de 2023 révèle que les appartements de petite surface possèdent des étiquettes « davantage défavorables ».

A contrario, les biens les plus économes voient leur valeur augmenter. « Le prix médian de vente des logements anciens est très lié à l’étiquette énergie : plus les logements sont économes, plus le prix médian augmente. », rappellent les Notaires.

Des disparités de ventes de logements selon l’étiquette énergétique

On observe que les ventes de logements énergivores (classes E, F et G) auprès des futurs acheteurs sont 10 fois plus élevées que celles de logements économes dans le Cantal, dans la Creuse et à Paris (Île-de-France). Cette situation contraste avec les constats qu’on peut faire autour de l’arc méditerranéen. Dans ces départements du Sud de la France, les ventes de logements économes (classes A, B et C) sont « au moins deux fois plus nombreuses que celles des énergivores ».

Parallèlement, une dizaine de départements montre une certaine homogénéité au niveau de la répartition des ventes selon l’étiquette énergie. Dans le Lot-et-Garonne, dans la Drôme, en Loire-Atlantique ou encore dans le Rhône, les ventes de logements d’étiquettes A-B-C (considérées comme économes) sont aussi nombreuses que celles de logements d’étiquettes intermédiaires (D) et d’étiquettes dites énergivores (E-F-G). Chacune de ces catégories représentent un tiers des ventes dans ces départements.

On constate ainsi d’importantes disparités selon les territoires.

Pour conclure, l’étiquette énergétique du Diagnostic de performance énergétique (DPE) a une influence toujours plus importante sur les prix des logements. Il semble ainsi possible d’augmenter la valeur verte d’un logement en investissant dans des travaux de performance énergétique, à condition bien sûr que ces opérations permettent d’atteindre une classe énergétique A, B ou C – les meilleures en termes de consommation d’énergie. Un argument qui peut vous permettre de vous lancer, vous aussi, dans tes travaux de rénovation énergétique !