Tout savoir sur le diagnostic de performance énergétique

Si le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) existe depuis 2006, propriétaires comme locataires y prêtaient jusqu’à très récemment assez peu attention. Pourtant, il est aujourd’hui un passage obligé avant toute location. Tout comme il est devenu essentiel pour savoir si un loyer peut être augmenté, ou encore si un logement peut être reloué. On fait le point.

DPE. Derrière ces trois lettres se cache le « diagnostic de performance énergétique », un document incontournable pour qui souhaite vendre ou louer un bien immobilier. Son but ? Estimer la consommation énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, et ainsi évaluer son impact écologique.

Le DPE, obligatoire lors des ventes et des locations 

Le DPE est un document à fournir obligatoirement dans plusieurs situations : 

• En cas de vente d’un bien immobilier (obligation en vigueur depuis 2007) ;

• En cas de location d’un bien immobilier (obligation en vigueur depuis 2006).

Dans le cadre de la vente d’un logement, le DPE doit être effectué à l'initiative du propriétaire, à ses frais, et intégré au dossier de diagnostic technique (DDT), qui regroupe l’ensemble des constats ou états annexés à l’avant contrat de vente.

Notez que les programmes neufs n’échappent pas à la règle. Le DPE est en effet obligatoire dans le cas d’un achat de logement sur plan, c’est-à-dire en cours de construction. On parle alors de « DPE neuf » ou « DPE construction ». Il doit dans ce cas être initié et payé par le maître d’ouvrage.

Dans le cadre d’une location, le DPE doit non seulement être annexé au bail, mais l’étiquette énergétique – située à gauche du document, elle indique la consommation énergétique du logement via une note allant de A pour les logements économes (niveau du label BBC) à G pour les logements les plus gourmands en énergie, aussi qualifiés de « passoires thermiques » – doit également figurer sur la petite annonce immobilière. Peu importe que le bailleur soit un particulier ou un professionnel, qu’il passe par un intermédiaire ou qu’il loue en direct, tout le monde est logé à la même enseigne. Des sanctions sont même prévues avec une amende qui peut aller jusque 3 000 euros. 

Enfin, si en théorie, le bailleur n’est pas obligé de réaliser un DPE à chaque nouvelle location puisque le diagnostic a une durée de validité de 10 ans, en pratique, avec la réforme de 2021 – qui a instauré une nouvelle version du DPE, plus complète et lisible, conformément à la loi sur l’Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi Elan) –, les anciens DPE deviennent obsolètes. Du coup, les diagnostics réalisés avant 2018 sont à refaire tandis que ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 1er juillet 2021 bénéficient d’un sursis jusque fin 2024.

Le diagnostic de performance énergétique, pour avoir le droit de louer

Depuis le 1er janvier 2023, avant de remettre en location un logement, le bailleur doit justifier d’une performance énergétique minimale (moins de 450 kWh/m²/an en énergie finale), information fournie par le DPE. Pour le moment, cette interdiction de location se cantonne aux pires passoires énergétiques : en France, on estime que 150 000 logements du parc privé sont dans le collimateur.

Mais dès 2025, cette interdiction de location sera étendue à tous les logements en G, puis en 2028, aux logements classés F, et enfin, en 2034 aux logements classés E. En clair, si le logement n’atteint pas une performance énergétique minimale, il ne sera plus considéré comme décent et ne pourra plus être proposé à la location.

Le diagnostic de performance énergétique, nécessaire si un bailleur souhaite augmenter le loyer de son bien

Depuis août 2022, le propriétaire bailleur qui souhaite revoir le loyer de son bien à la hausse doit au minimum justifier que ce dernier est classé E. S’il classé F ou G, le loyer est gelé sans aucune revalorisation possible, même pas pour appliquer l’IRL (Indice de référence des loyers) régulièrement révisé pour tenir compte de l’inflation. Une mesure destinée à contraindre les propriétaires de passoires thermiques à entreprendre des travaux de rénovation énergétiques.

Le DPE, pas obligatoire pour bénéficier de MaPrimeRénov 

Pour bénéficier de MaPrimeRénov, le DPE n’est pas obligatoire. Il le sera à partir du 1er janvier 2025 pour justifier que le bien n'est pas une passoire thermique. En revanche, l’audit énergétique l’est sauf :

• Lorsque le logement est un appartement ;

• Le logement est situé dans les territoires d'Outre-mer ;

• Lorsque son système de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire tombe en panne en hiver (et qu'il est remplacé par un système peu carboné).

Pour rappel, jusqu’alors, il existait deux types d’audits énergétiques 

• L’audit réglementaire qui devait obligatoirement être réalisé par le vendeur lors de la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble de logements collectifs en monopropriété dont l’étiquette DPE était classée F ou G. Il s’agissait d’un outil d’aide à la décision pour informer l’acquéreur des travaux à réaliser pour augmenter la performance énergétique du bien. En copropriété, il reste nécessaire de faire réaliser un DPE collectif dans le cadre d’un plan pluriannuel de travaux (PPPT) ;

• L’audit incitatif MaPrimeRénov’, réalisé par le propriétaire d’une maison individuelle ou d’un logement en copropriété qui souhaitait bénéficier des aides publiques à la rénovation du dispositif MaPrimeRénov’. Réalisé par le propriétaire, l’audit incitatif MaPrimeRénov’ était obligatoire pour accéder aux forfaits « Rénovation globale », « Bonus Bâtiment Basse Consommation » ou « Bonus sortie de passoire énergétique » du dispositif MaPrimeRénov’ ainsi qu’au financement de travaux de rénovation par les Primes Énergie ou encore un prêt à taux zéro (Eco-PTZ), qui sont des coups de pouce appréciables dans un projet d’éco rénovation.

Un arrêté du 21 septembre 2023 paru au JO le 27 septembre 2023 est venu entériner la fusion de ces deux dispositifs pour n’en former plus qu’un, l’audit énergétique réglementaire. Ces dispositions imposent notamment à l'audit incitatif de comporter une estimation de la performance énergétique avant travaux, deux propositions de parcours de travaux de rénovation, des informations liées à chacun de ces parcours, un rapport de synthèse et un récapitulatif standardisé.