Tout savoir sur la loi Denormandie dans le cadre d’un investissement immobilier locatif

Le dispositif Denormandie vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt si vous réalisez un investissement immobilier locatif dans un quartier ancien dégradé. On vous dit tout.

La loi Denormandie, mise en place par l’ancien ministre chargé du Logement Julien Denormandie en 2018, est un dispositif fiscal se matérialisant par une réduction d'impôt. Cette dernière s’adresse aux personnes souhaitant réaliser un investissement locatif dans un quartier labellisé « Cœur de ville ».

Destiné à encourager la rénovation dans l’ancien, le dispositif Denormandie est ouvert à toute personne faisant l’acquisition d’un logement, réalisée entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2025.

Immobilier locatif : comment identifier un quartier labellisé « Cœur de ville » ?

Pour bénéficier des avantages du dispositif fiscal Denormandie, le logement que vous souhaitez acheter pour le mettre en location doit être situé dans un quartier labellisé « Cœur de ville ».

Autrement dit, le bien doit être situé dans les communes :

• Dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est particulièrement marqué ;

• Ou qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire.

En outre, le logement doit être mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans à des ménages modestes en respectant certains plafonds de loyers et de ressources.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier des avantages de la Loi Denormandie ?

Le logement laissé au locataire ne doit pas avoir une valeur supérieure à 300 000 euros, dans la limite de 5 500 euros / m2. 

Par ailleurs, pour bénéficier de cette aide en tant que propriétaire bailleur, vous devez réaliser des travaux visant à améliorer l'efficacité énergétique du logement d'au moins 20 % en appartement et 30 % en maison individuelle. Vous devez aussi réaliser deux types de travaux parmi les opérations suivantes : remplacement d'une chaudière ou du système de production d'eau chaude, isolation des combles, isolation des murs ou installation de double-vitrage. 

Quel est le montant de la réduction d'impôt ?

La réduction d'impôt, plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros donc, est calculée en appliquant au prix net de revient du logement, un pourcentage variant en fonction de la durée de location du logement :

• Pour une période de location de 6 ans : réduction d'impôts de 12 % du prix du bien ;

• Pour une période de location de 9 ans : réduction d'impôts de 18 % du prix du bien ;

• Pour une période de location de 12 ans : réduction d'impôts de 21 % du prix du bien.

Autrement dit, puisque le montant de la réduction d'impôt dépendra de la durée de mise en location du bien sur le marché, plus vous choisirez de louer le bien longtemps, plus elle sera conséquente.

Dispositif fiscal : existe-t-il des différences entre la loi Denormandie et la loi Pinel ?

Force est de constater certaines ressemblances entre la loi Denormandie et la loi Pinel. Pourtant, il existe bel et bien plusieurs différences notables entre les deux dispositifs.

Ainsi, si le dispositif Pinel permet l’investissement dans le neuf et dans l’ancien, la loi Denormandie est uniquement réservée à l’acquisition dans le parc ancien nécessitant des travaux de rénovation. Concernant ces derniers, le Pinel Ancien exige qu’au moins 50 % des critères de performances énergétiques soient atteints tandis que la loi Denormandie en impose seulement 20 % pour les logements collectifs et 30 % pour les logements individuels. 

Enfin, la loi Denormandie permet l’investissement dans des villes qui ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. 

Autrement dit, ces deux dispositifs sont à apprécier différemment, en fonction de votre projet et de vos objectifs.