Est-ce que le diagnostic thermique est obligatoire ?

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire dans plusieurs situations clairement définies par la loi. Il doit être fourni lors de la vente d’un bien immobilier depuis 2006 et lors de la mise en location d’un logement depuis 2007. Cette obligation concerne l’ensemble des biens à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un appartement ou d’un immeuble entier détenu en monopropriété.

Dans le cadre d’une vente, le DPE est réalisé à l’initiative du vendeur, à ses frais. Il est intégré au dossier de diagnostic technique (DDT), remis à l’acquéreur avant la signature de l’avant-contrat. Ce dossier regroupe l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires et constitue un socle d’informations essentiel pour sécuriser la transaction.

Les logements neufs ne sont pas exemptés. Lors d’un achat sur plan, un DPE construction – parfois appelé DPE neuf – doit être établi à l’achèvement du bâtiment. Il revient alors au maître d’ouvrage de faire réaliser ce diagnostic thermique, qui permet d’évaluer la performance énergétique théorique du logement neuf.

Le DPE, un outil clé pour la location

En matière de location, le diagnostic de performance énergétique ne se limite plus à une obligation formelle. Depuis le 1er janvier 2023, le bailleur doit justifier d’un niveau minimal de performance énergétique avant de remettre un logement sur le marché locatif. Un bien dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh par mètre carré et par an ne peut plus être loué.

Cette première restriction vise les logements les plus énergivores, souvent qualifiés de passoires thermiques. En France, on estime qu’environ 150 000 logements du parc privé sont concernés par cette mesure. Mais le calendrier réglementaire va bien au-delà. Depuis 2025, tous les logements classés G sur l’étiquette énergie sont interdits à la location. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028, puis aux logements classés E en 2034.

Concrètement, un logement qui n’atteint pas une performance énergétique minimale n’est plus considéré comme décent au sens de la loi. Il ne peut donc plus être proposé à des locataires sans travaux de rénovation énergétique.

DPE et évolution des loyers : une contrainte supplémentaire

Le diagnostic thermique influence également l’évolution des loyers. Depuis août 2022, un propriétaire bailleur qui souhaite augmenter le loyer de son bien doit justifier que celui-ci est classé au minimum E sur l’étiquette énergie. Les logements classés F ou G sont soumis à un gel total des loyers, y compris lors de l’application de l’indice de référence des loyers (IRL).

Cette mesure traduit la volonté du gouvernement d’intégrer la performance énergétique dans la valeur locative d’un bien. Un logement énergivore, coûteux à chauffer ou à rafraîchir, ne peut plus bénéficier d’une revalorisation automatique de son loyer. L’objectif est clair : inciter les propriétaires à engager des travaux d’isolation, à améliorer la ventilation, à remplacer les menuiseries ou à moderniser les systèmes de chauffage afin de réduire la consommation d’énergie.

Le nouveau DPE : un diagnostic plus fiable et plus encadré

La réforme de 2021 a profondément transformé le diagnostic de performance énergétique. Le nouveau DPE repose sur une méthode de calcul unique, encadrée par arrêté, qui vise à harmoniser les pratiques et à renforcer la fiabilité des résultats. Il est désormais basé sur une évaluation conventionnelle des consommations d’énergie, indépendante des comportements réels des occupants.

Le rapport fournit un véritable bilan énergétique du logement. Il détaille la consommation d’énergie exprimée en kWh par mètre carré et par an, les émissions de gaz à effet de serre, la classe énergétique et la classe climat. Il intègre également des recommandations de travaux destinées à améliorer la performance du bâtiment, sans pour autant les rendre obligatoires.

Ce nouveau DPE a également renforcé la valeur juridique du diagnostic. Depuis le 1er juillet 2021, il est opposable. Les informations qu’il contient engagent juridiquement le vendeur ou le bailleur, ainsi que le diagnostiqueur immobilier en cas d’erreur manifeste.

DPE : le diagnostiqueur immobilier tient un rôle central

Le diagnostic thermique doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Cette certification est délivrée par des organismes accrédités et conditionne l’inscription du professionnel dans l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés. Cet annuaire, géré sous l’égide de l’ADEME, permet aux particuliers de vérifier la validité de la certification du diagnostiqueur avant toute intervention.

Le diagnostiqueur immobilier intervient dans un cadre réglementaire strict, défini par la loi, les décrets et les arrêtés. Il procède à une évaluation détaillée du bâtiment : qualité de l’isolation, performance des menuiseries, efficacité des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude, ventilation, orientation du logement, zone climatique et matériaux de construction. Ces informations sont ensuite intégrées dans la méthode de calcul officielle afin d’établir une estimation fiable et comparable.

Un dispositif renforcé contre la fraude

Face aux dérives observées ces dernières années, les pouvoirs publics ont renforcé les contrôles. La loi du 30 juin 2025 a introduit plusieurs outils destinés à fiabiliser le diagnostic thermique. Chaque DPE comporte désormais un QR code permettant de vérifier son authenticité et sa validité directement sur la base de données de l’ADEME.

Les certificats de certification des diagnostiqueurs intègrent également un QR code. Depuis le 1er janvier 2026, un dispositif de géolocalisation est venu confirmer la présence effective du diagnostiqueur sur le lieu du diagnostic. Autant de mesures visant à restaurer la confiance dans un document devenu central pour la valeur des biens immobiliers.

Quid du Diagnostic thermique et des aides publiques ?

L’obligation de fournir un DPE ou un audit énergétique pour les demandes d’aides MaPrimeRénov par geste, qui devait entrer en vigueur fin 2024, a été reportée au 31 décembre 2025.

Depuis le 1er janvier 2026, il est obligatoire de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique avant d’engager des travaux de rénovation énergétique. Cette obligation concerne la France métropolitaine, mais pas les logements situés en outre-mer.

Le DPE permet de justifier que le logement n’est pas une passoire thermique ou, à défaut, d’objectiver la nécessité d’une rénovation globale. L’audit énergétique, plus détaillé, est souvent exigé pour accéder aux aides les plus importantes. Il constitue un outil clé pour structurer les démarches de rénovation et hiérarchiser les travaux.

Le DPE collectif et les copropriétés

Le diagnostic thermique ne concerne pas uniquement les logements individuels. Le DPE collectif s’applique aux immeubles en copropriétés. Il permet d’évaluer la performance énergétique globale d’un bâtiment, en tenant compte des parties communes et des équipements collectifs.

Ce DPE collectif constitue souvent la première étape avant un audit énergétique collectif et la mise en œuvre de travaux à l’échelle de l’immeuble. Il offre aux copropriétaires un rapport détaillé sur les consommations d’énergie, les déperditions thermiques et les pistes d’amélioration possibles. À terme, il joue un rôle clé dans la planification des travaux de rénovation énergétique et dans la valorisation du patrimoine collectif.

Diagnostic thermique : combien ça coûte et quelle validité ?

Le tarif d’un DPE n’est pas réglementé. Il varie en fonction de plusieurs critères, notamment la surface du logement, sa localisation, la complexité du bâtiment et le type de bien concerné. En pratique, le coût d’un diagnostic thermique se situe généralement entre 100 et 250 euros pour un logement standard, mais peut être plus élevé pour les grandes surfaces ou les immeubles.

La validité du DPE est fixée à dix ans, sauf en cas de travaux de rénovation énergétique susceptibles de modifier significativement la performance du logement. Toutefois, les diagnostics réalisés avant la réforme de 2021 ont vu leur durée de validité réduite, afin de garantir une information actualisée et fiable.

DPE, un diagnostic au cœur de la valeur immobilière

Le diagnostic de performance énergétique influence désormais directement la valeur d’un bien. Un logement bien classé se vend plus facilement, plus rapidement et souvent à un meilleur prix. À l’inverse, un mauvais DPE peut entraîner une décote significative, compliquer la vente ou rendre le bien difficilement louable sans travaux.

Pour les acquéreurs, le DPE est devenu un critère de décision majeur. Il permet d’anticiper la consommation d’énergie, les charges futures et les investissements nécessaires. Pour les vendeurs, il constitue un outil stratégique, capable de valoriser ou, au contraire, de fragiliser un bien immobilier.

Diagnostic thermique obligatoire, ce qu’il faut retenir

Le diagnostic thermique est aujourd’hui bien plus qu’une simple obligation légale. Il s’agit d’un véritable outil d’évaluation, d’information et de pilotage de la transition énergétique du parc immobilier. Obligatoire, opposable, encadré par la loi et au cœur des aides publiques, le DPE s’impose comme un passage incontournable pour vendre, louer, rénover et valoriser un bâtiment.